Что следует понимать под самовольной постройкой? Исходя из норм ст.222 российского Гражданского Кодекса, самовольной постройкой или самостроем признаётся здание или сооружение, при возведении которого было нарушено хотя бы одно условие из списка:
- цель предоставления земельного участка не подразумевает возведения на нём построенного объекта;
- вид разрешенного пользования участка не предполагает строительства;
- нарушены нормы и правила о строительстве, отсутствуют необходимые разрешения и согласования.
- Все вышеперечисленные условия действуют с момента постройки по дату выявления самостроя.
По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу. Но при соблюдении определенных юридически верных действий снос можно не производить: в этом случае самострой нужно привести в соответствие с законом. Все действия производятся самим лицом или за счет осуществившего постройку лица, а также собственником участка, на котором расположен спорный объект или пользователем участка, принадлежащего государству или МО.
Ответственность за самострой
При самовольном строительстве человек рискует не только постройкой, но и деньгами: за нарушение Гражданского и Административного Кодекса предусматривается штраф.
Взыскание за нецелевое использование участка обойдется в 0,5-1% от его кадастровой стоимости для физических лиц, 1-1,5% для должностных лиц и 1,5-2% - для юридических, но сумма должна быть не менее 10 тысяч рублей. Если кадастровая стоимость не была установлена, штраф будет начисляться в следующем размере: 10-20 тыс.руб. для физических лиц, 20-50 тыс.руб. для должностных и 100-200 тыс.руб. для юридических. Штраф регулируется ст. 8.8 КоАП.
Штраф за строительство/реконструкцию без разрешения составляет: 2-5 тыс.руб. для физических лиц, 20-50 тыс.руб. для индивидуальных предпринимателей и 500-1000 тыс.руб. (или временная приостановка деятельности) для юридических лиц. Этот штраф регулируется ст. 9.4 КоАП.
При невыполнении предписаний ГосСтройНадзора придется оплатить штраф 1,5-2,5 тыс.руб. для граждан, 5-10 тыс.руб. для ИП и 50-100 тыс.руб. для юридических лиц.
Для сохранения своего имущества и во избежание штрафов необходимо легализовать постройку самостоятельно или обратиться за помощью к специалистам.
Пошаговый алгоритм: какими способами можно признать право собственности на самовольную постройку
Существует несколько способов:
1 способ. Узаконение самовольной постройки через суд
Решение вопроса через суд подразумевает подачу искового заявления. Необходимо приложить к заявлению следующие документы:
- Документ, содержащий сведения, подтверждающие право собственности на тот земельный участок, где расположена постройка.
- Документ, доказывающий, что постройка расположена именно на данном участке (это может быть документ из БТИ).
- Документ, подтверждающий соблюдение правил и норм градостроительства, а также то, что постройка не представляет опасности.
- Подтверждение обращения в государственные органы за выдачей разрешения на строительство или других процедур (уведомления), которые позволили бы узаконить самострой.
После сбора нужных документов, необходимо приложить их к своему исковому заявлению, в котором должны быть подробно описаны требования и сведения о том, что постройка к настоящему времени соответствует необходимым требованиям законодательства. Ответчиком необходимо указывать Администрацию, действие юрисдикции которой распространяется на землю, где располагается спорный объект.
Важно отметить, что судебная практика идет по пути непризнания прав на самовольную постройку (если исковое заявление сразу подается в суд). Поэтому нельзя быть уверенным, что суд примет решение в вашу пользу. Для начала следует пройти внесудебный (административный) путь. И только в крайних случаях, если вы не согласны с решением органа МСУ, следует попытать свои силы в судебном оспаривании. Кроме прочего, в суде требуется оплата госпошлины, в то время как административный порядок является абсолютно бесплатным.
2 способ. Получить необходимую разрешительную документацию
Таким документом может быть разрешение на строительство или реконструкцию. Получать данные документы необходимо не во всех случаях.
Для объектов ИЖС с 03.08.2018 года необходимо отправить в Администрацию уведомление о том, что вы собираетесь узаконить ваши права на построенный объект. Уведомительный порядок действует в рамках закона о дачной амнистии, его действие продлили до марта 2021 года. До 2018 года требовалось получить разрешение заранее, то есть, до возведения объекта.
К объектам ИЖС относятся: жилой дом этажностью до 3 этажей, садовый дом, хозяйственные постройки, гаражи и сараи.
Какие документы нужно предоставить в Администрацию?
Не позднее 1 месяца с момента окончания строительства или реконструкции, нужно подать уведомление, содержащее в себе сведения о том, что построенный или реконструированный объект соответствует нормам и правилам градостроительной деятельности, не нарушает прав третьих лиц и т.п.
Заявление (уведомление) подается через портал госуслуг Московской области. К заявлению необходимо помимо прочего приложить технический план построенного объекта в формате zip. Подпись кадастрового инженера должна быть подтверждена путем усиленной квалифицированной электронной подписи. Услуга будет оказана бесплатно. Образцы уведомления имеются на сайте.
Уведомление будет рассмотрено в течение 5 дней (рабочих). Администрация может принять 3 решения:
- о сносе самостроя;
- о приведении его в соответствие с нормами Градостроительного Кодекса;
- о признании самовольной постройки законной.
Привести в соответствие объект можно путем реконструкции, на которую отводится от 6 месяцев до 3 лет. При этом должны быть устранены все причины, из-за которых постройка была признана самовольной: несоблюдение норм и правил строительства, несоответствие виду разрешенного использования участка.
Для объектов, не относящихся к индивидуальному жилищному строительству: в Московской области уведомления принимает Министерство жилищной политики. 19 марта 2019 года министерством утверждена форма уведомления о постройке или реконструкции самовольной постройки в случае ее выявления контролирующими органами. Сведения о самострое должны быть переданы в Администрацию.
Если по результату всех проверок постройка получает законный статус, вы имеете возможность оформить право собственности на созданный или реконструируемый объект. Открывается доступ к сделкам с недвижимостью (продажа, сдача в аренду и т.п.), что нельзя было сделать с самовольной постройкой.
Резюмируя вышесказанное, узаконить самовольную постройку можно 2 способами: по суду или в административном порядке. Начинать всегда следует с подачи уведомления в Администрацию. Если Администрация принимает решение о сносе постройки, нужно направить исковое заявление в суд для оспаривания такого решения. Если Администрация принимает решение о приведении в соответствие, следует выполнить в срок необходимые работы (реконструкцию).
Помощь в легализации
Узаконивание объекта строительства – сложная и хлопотная процедура, основной проблемой которой является то, что наличие нужных документов не гарантирует, что незаконная постройка не пойдет под снос. Лучший способ защитить имущество – заручиться поддержкой профессионалов. Юридическая и экспертная помощь специалистов позволит быстро легализовать самострой с минимальными затратами гарантией успеха.
Оформление самостроя в «Единый проект»
Специалисты компании «Единый проект» окажут профессиональную помощь по любому вопросу, связанному с легализацией строительства. Не стоит откладывать вопрос на потом: чем раньше сотрудники компании подготовят необходимые документы, тем больше шансов на быстрое решение дела в вашу пользу.
Для получения консультации, составления плана действий для легализации строительства и проверки документов можно обращаться по телефону, указанному на сайте.
