Для начала следует разобраться с тем, что называют кадастровой стоимостью (КС). Существует две системы оценивания: рыночная и кадастровая. Кадастровая стоимость определяется государственной кадастровой оценкой (ГКО). Оценка показывает, какие характеристики несет в себе участок территории или здание. Исходя из этих параметров, объявляется стоимость участка территории или здания, но она может быть изменена в любой момент. Соответственно, если характеристики участка изменились, то кадастровую стоимость тоже можно изменить.
Размер налога на недвижимое имущество зависит от его кадастровой стоимости. Земельный налог составляет определенный процент от кадастровой стоимости, которую можно выяснить на сайте Росреестра.
Что делать, если вы обнаружили, что переплачиваете налог? Существует 2 выхода из сложившейся ситуации.
- Оспорить кадастровую стоимость в суде.
- Оспорить кадастровую стоимость через комиссию.
В первую очередь нужно выяснить оспариваемую стоимость на сайте Росреестра, введя данные о рассматриваемой недвижимости. После чего необходимо доказать, что кадастровая стоимость государственными органами определена неверно. Такое может произойти в результате технических ошибок, неучтенных условий, влияющих на оценку (расположение, целевое назначение, аварийность жилья и т.д.). В Москве кадастровая стоимость обновляется каждые 2 года. В других регионах – каждые 3 года. На протяжени 5 лет с момента внесения сведений, можно пересчитать кадастровую стоимость.
Оспаривание в суде
Чтобы оспорить неверную на ваш взгляд КС в суде, нужно направить в суд правильно оформленное исковое заявление. Нужно отметить, что должен быть соблюден порядок административного судопроизводства: для физических лиц процедура может быть сразу осуществлена в суде, но для юридических лиц потребуется сначала оспорить КС в административном порядке, то есть в комиссии (если оценка была совершена до 2017 года).
К исковому заявлению, согласно КАС, необходимо приложить документы, обосновывающие позицию истца, почему необходимо снизить кадастровую стоимость.
К ним относятся:
- отчет оценщика (из СРО оценщиков);
- экспертиза отчета (если стоимость завышена по сравнению с рыночной больше чем на 30%);
- справка из Росреестра о действительной КС;
- документы собственности или владения на спорную недвижимость;
- заявление.
Рассмотрение в суде происходит около 2-х месяцев. По итогу выносится решение, которое снизит сумму или оставит ее прежней, если суд не найдет обстоятельств для ее снижения.
Оспаривание в административном порядке
Производится в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС. Оно имеет некоторые преимущества перед судебным. Во-первых, это сжатые сроки (один месяц, по сравнению с двумя месяцами в суде), во-вторых, нет судебных расходов (госпошлины), в-третьих, решение комиссии не является окончательным, его можно оспорить в суде.
С момента подачи заявления в течение 7 дней вам должны сообщить о его принятии и направлении в комиссию для рассмотрения. После рассмотрения комиссией спора, они должны уведомить собственника в течение 5 дней о принятом решении. Комиссия может изменить кадастровую стоимость, оставить ее прежней, определить кадастровую стоимость или отклонить заявление.
Если владелец недвижимости хочет вернуть часть налогов, переплаченных вследствие неправильной кадастровой оценки, ему необходимо воспользоваться судебным порядком, так как основанием для этого может быть только судебное решение, снизившее кадастровую стоимость. Затем следует подать новый иск, в котором будет просьба о взыскании с казны переплаченных налогов.
Исковая давность по таким делам составляет 3 года. Следовательно, с момента проведения спорной оценки до момента подачи искового заявления о перерасчете не должно пройти более 3-х лет. В этом случае можно рассчитывать на пересмотр уплаченных ранее налогов. При этом, если будет проведена новая оценка, оспорить предыдущую уже не получится. То есть, можно сделать перерасчет только по текущей стоимости, действующей на данный момент.
Другими словами, если сведения в ЕГРН были внесены после 1 января 2019 года, можно применить новую установленную кадастровую стоимость к прошлым налоговым периодам, но не более, чем за 3 года с даты ее установления.
До 2019 года изменения кадастровой стоимости не учитывались при перерасчете. Таким образом, изменения в налоговом кодексе придали обратную силу закону.
В случае обнаружения технической ошибки и ее последующего исправления, налог рассчитывается с момента ее возникновения и за весь промежуток времени с этого момента.
Если изменения стоимости вызваны решением суда или решением комиссии при Росреестре, в таком случае, налог подлежит пересмотру с момента изменения спорной кадастровой стоимости, то есть с начала установления налогообложения по данной стоимости. До 2019 года начало срока перерасчета начиналось с даты заявления о пересмотре (только с того года, в котором было подано заявление).
Резюмируя вышесказанное, стоит отметить, что снижение кадастровой стоимости доступно двумя способами: в судебном порядке и через комиссию Росреестра. В обоих случаях для положительного решения нужны основания, которые в письменном виде необходимо предоставлять в уполномоченные органы.
При подтверждении заявленных обстоятельств кадастровая стоимость должна быть снижена. Измененные сведения вносятся в ЕГРН, а на их основании рассчитывается налог на имущество. При уменьшении стоимости имущества налог, соответственно, также будет снижен. Налог рассчитывается не только на следующие налоговые периоды, пересмотреть его возможно и за предыдущие налоговые периоды, в которых стоимость была повышена. С 2019 года введена обратная сила закона на перерасчет за предыдущие периоды (до 3-х лет).
Услуги «Единый проект»
Компания «Единый проект» предлагает услуги юристов по недвижимости, которые помогут снизить кадастровую стоимость и уменьшить налог. Опытные специалисты возьмут на себя все хлопоты, связанные с проектированием, получением разрешений и согласованием, а также сопровождением на любом этапе. Сотрудники компании подберут оптимальный вариант с учетом запроса клиента, рисков и других факторов. Честный и профессиональный подход гарантирует результат даже в сложной ситуации – в определенный срок и с фиксированным бюджетом.
